Un apartament cu 2 camere cumpărat la 67.900 € în Sfântu Gheorghe și închiriat la 400 €/lună are un randament brut de aproximativ 7,1% pe an, care scade la circa 5% după taxe, perioade goale și reparații. Este un randament rezonabil pentru o piață mică, dar nu unul care să justifice orice achiziție. Iată cum se calculează corect și ce alternative există în județul Covasna.
1. Cum se calculează randamentul, fără optimism
Formula simplă:
Randament brut = (chiria lunară × 12) / prețul de cumpărare × 100
Pentru exemplul nostru: (400 € × 12) / 67.900 € × 100 = 7,07%.
Randamentul brut nu spune însă nimic despre banii care rămân în buzunar. Varianta corectă:
- Randament net = (chirii încasate − taxe − perioade goale − reparații − costuri de administrare) / investiție totală × 100;
- Investiția totală include prețul, costurile notariale și eventualele lucrări de amenajare, nu doar prețul de achiziție.
2. Calcul complet pe un apartament de 2 camere
- Chirii încasate (400 € × 12) — 4.800 €
- Impozit pe venit (aproximativ 8% din brut) — −384 €
- CASS (dacă depășește pragul de 6 salarii minime) — −456 €
- Perioada goală (1 lună pe an, în medie) — −400 €
- Reparații și înlocuiri (aproximativ 0,5% din valoare) — −340 €
- Asigurare și impozit local — −150 €
- Venit net anual — ≈ 3.070 €
- Randament net (3.070 / 67.900) — ≈ 4,5%
La care se adaugă costurile de tranzacție la cumpărare (aproximativ 1.500 €), care reduc randamentul din primul an. Cifrele sunt realiste, nu pesimiste: majoritatea investitorilor începători uită de perioadele goale și de reparații.
3. Trei strategii de investiție în Covasna
a) Închiriere pe termen lung în Sfântu Gheorghe
- Avantaje: cerere stabilă, randament brut 7%, lichiditate bună la revânzare, administrare simplă;
- Dezavantaje: randament net ~4,5%, dependență de chiriași, impozitare anuală;
- Potrivit pentru: investitori care vor venit pasiv stabil, fără implicare zilnică.
b) Casă de vacanță în zona turistică a județului
- Avantaje: venituri sezoniere mai mari pe noapte, posibilitatea de a folosi proprietatea personal;
- Dezavantaje: sezonalitate, costuri de operare (curățenie, platforme, întreținere), reglementări locale;
- Potrivit pentru: investitori dispuși să se implice în administrare sau să plătească un manager.
c) Terenuri și revânzare
- Avantaje: costuri de întreținere mici, apreciere posibilă pe termen lung;
- Dezavantaje: lichiditate redusă, randament zero până la vânzare, risc de reglementări urbanistice;
- Potrivit pentru: investitori cu orizont de 5–10 ani și capital care nu trebuie lichid.
4. Prețurile de pornire în județ
- Sfântu Gheorghe — 67.900 € · 196.000 € · 43 €
- Covasna — 69.000 € · 176.350 € · 28 €
- Târgu Secuiesc — 58.000 € · 89.950 € · 22 €
Sunt mediane ale anunțurilor active la 18 octombrie 2026 (sursa VDI.ro). Pentru investiție, prețul de cumpărare contează mai puțin decât randamentul net și decât lichiditatea la ieșire.
5. Costurile pe care le uită investitorii
- Impozitul pe transfer la revânzare: 3% dacă vinzi în primii 3 ani, 1% după — vezi articolul despre impozit;
- Impozitul pe venitul din chirii: aproximativ 8% din brut, plus CASS peste prag — detalii în articolul despre impozitarea chiriilor;
- Costurile notariale la cumpărare și la vânzare: aproximativ 1,5–2% din valoare, în total;
- Amenajarea: un apartament gol are nevoie de 5.000–15.000 lei pentru a fi închiriat la prețul de piață;
- Perioadele goale: în medie, o lună pe an;
- Neplata chiriei: chiar și un singur caz poate șterge profitul pe 6–12 luni.
6. Riscuri reale în piața din Covasna
- Lichiditate: piața este mică; o revânzare poate dura 3–6 luni, uneori mai mult;
- Concentrarea cererii: Sfântu Gheorghe atrage majoritatea cererii; în localitățile mici, timpii de vânzare sunt mai lungi;
- Reglementări: schimbări fiscale (TVA, impozite) pot afecta randamentul;
- Costurile de finanțare: dacă folosești credit, creșterea dobânzii poate transforma un randament pozitiv în unul negativ.
7. Cum decizi dacă o achiziție merită
- Calculează randamentul net, nu brut;
- Adaugă toate costurile de tranzacție în investiția inițială;
- Testează scenariul „o lună goală pe an” și „chirie cu 10% mai mică”;
- Verifică lichiditatea: cât de repede s-ar vinde imobilul similar în zonă;
- Compară cu alternativele: depozite, obligațiuni, fonduri — randamentul net de 4,5% nu este spectaculos, dar are avantajul unui activ real.
Întrebări frecvente despre investiții imobiliare în Covasna
Care este randamentul real al unei chirii în Sfântu Gheorghe?
Randament brut de aproximativ 7% și net de 4,5–5%, după taxe, perioade goale și reparații. Diferența dintre cele două cifre este exact partea pe care o ignoră majoritatea calculelor optimiste.
Merită să cumpăr pentru închiriere sau pentru revânzare?
Dacă ai nevoie de venit lunar, închirierea. Dacă ai capital și orizont de 5+ ani, revânzarea poate fi mai profitabilă, dar cu lichiditate mai mică.
Ce tip de apartament se închiriază cel mai repede?
Apartamentele cu 2 camere, mobilate, aproape de zonele de locuri de muncă și de transport. Garsonierele au cerere bună, dar prețuri mai mici.
Pot cumpăra cu credit și să dau în chirie?
Da, dar banca poate avea condiții diferite pentru investiții (avans mai mare). Randamentul net trebuie să acopere rata și să rămână pozitiv și în scenariul unei luni goale.
Ce taxe plătesc ca investitor?
Impozit pe venitul din chirii (aproximativ 8% din brut), CASS peste prag, impozit local pe clădiri, iar la vânzare impozitul pe transfer de 3% sau 1%.
Cauți o investiție concretă în județul Covasna? Spune-ne bugetul și orizontul de timp, iar echipa Saint House îți arată proprietățile cu potențial și îți calculează randamentul net pentru fiecare.
📞 0726 524 317 · 0770 971 875 · ✉️ office@sainthouse.ro
📍 Str. Crângului nr. 15, bl. 20, sc. A, ap. 1, Sfântu Gheorghe
Vezi proprietățile din județul Covasna sau contactează-ne.
