Ca proprietar, plătești în 2026 un impozit de 10% pe venitul net din chirii, adică aproximativ 8% din chiria încasată, pentru că legea îți permite să scazi o cotă forfetară de 20% din venitul brut. La o chirie de 400 €/lună se adaugă contribuția de sănătate (CASS), pentru că venitul anual depășește pragul de 6 salarii minime. Iată calculul exact, cu cifrele din 2026.
1. Cum se calculează impozitul pe chirie
Formula este simplă, în trei pași:
- Venitul brut anual = chiria lunară × 12;
- Venitul net = venitul brut − cota forfetară de 20% (adică 80% din brut);
- Impozitul = 10% din venitul net → practic 8% din chiria brută.
Cota forfetară de 20% a fost reintrodusă de la 1 ianuarie 2024 și se aplică fără să fie nevoie de documente justificative. Nu contează cât cheltuiești efectiv pe reparații sau pe întreținerea imobilului.
2. Exemplu complet: chirie de 400 €/lună
- Chirie anuală (400 € × 12, la cursul de 5,3368 lei/€) — 2.134,72 lei × 12 · 25.616,64 lei
- Cota forfetară 20% — 20% × 25.616,64 · 5.123,33 lei
- Venit net impozabil — 80% × 25.616,64 · 20.493,31 lei
- Impozit pe venit (10%) — 10% × 20.493,31 · 2.049,33 lei
- CASS (10%) — bază: 6 salarii minime = 24.300 lei · 2.430,00 lei
- Total taxe — 4.479,33 lei
Rezultatul: din 25.616,64 lei încasați pe an, rămâi cu aproximativ 21.137 lei net, adică în jur de 1.761 lei pe lună. Taxele reprezintă circa 17,5% din chiria brută — nu 8%, pentru că intră și CASS.
3. CASS: pragurile care contează
Contribuția de asigurări sociale de sănătate se datorează dacă venitul din chirii depășește 6 salarii minime brute. Salariul minim brut în 2026 este de 4.050 lei, deci pragurile sunt:
- sub 24.300 lei — 0 lei
- 24.300 – 48.600 lei — 24.300 lei · 2.430 lei
- 48.600 – 97.200 lei — 48.600 lei · 4.860 lei
- peste 97.200 lei — 97.200 lei · 9.720 lei
La 400 €/lună ești deja peste primul prag, deci plătești CASS. La o chirie de 300 €/lună (19.212 lei/an) nu datorezi CASS, dar plătești impozitul pe venit.
4. Ce obligații ai ca proprietar
- Înregistrează contractul de închiriere la ANAF — în termen de 30 de zile de la semnare, prin intermediul formularului disponibil în Spațiul Privat Virtual;
- Depune declarația unică (D212) până la 25 mai a anului următor, pentru veniturile din anul precedent;
- Plătește impozitul și CASS în termenele din declarația unică (de regulă, până la 25 mai);
- Declară imobilul la primărie pentru impozitul local pe clădiri — acesta este separat de impozitul pe chirie;
- Păstrează contractul și dovada plăților — în caz de control, ele justifică venitul declarat.
5. Greșeli frecvente
- „Nu declar chiria, că nu mă prinde nimeni.” ANAF are acces la contractele înregistrate, la transferurile bancare și la platformele online. Riscant și costisitor;
- „Plătesc 10% din chirie.” Nu — 10% se aplică venitului net, adică aproximativ 8% din chirie, la care se adaugă CASS;
- „Deduc reparațiile.” Nu. Cota forfetară de 20% înlocuiește deducerile, indiferent de cheltuielile reale;
- „CASS se plătește doar dacă am și salariu.” Nu. Se datorează pe venitul din chirii, independent de alte venituri;
- „Contractul nu trebuie înregistrat dacă e între persoane fizice.” Ba da, în termen de 30 de zile.
6. Merită să dai în chirie? Calculul randamentului
Pentru un apartament de 2 camere cumpărat la 67.900 € și închiriat la 400 €/lună:
- Randament brut = 4.800 € / 67.900 € = 7,07% pe an;
- Randament net după taxe (aproximativ 17,5%) = 5,83%;
- Randament net real, după 1–2 luni goale pe an și reparații, se apropie de 5%.
Este un randament rezonabil pentru o piață mică, dar nu spectaculos. Detalii și comparații cu alte strategii în Investiții imobiliare în Covasna.
Întrebări frecvente despre impozitarea chiriilor
Cât plătesc la stat pentru o chirie de 500 €/lună?
Venit brut anual: ~32.020 lei. Impozit: 2.561 lei. CASS: 2.430 lei (ești în pragul 6–12 salarii). Total: aproximativ 4.991 lei pe an, adică circa 16% din chiria brută.
Trebuie să declar chiria dacă o dau pe o perioadă scurtă?
Da, orice închiriere generează venit impozabil, indiferent de durată. Contractul se înregistrează la ANAF.
Ce se întâmplă dacă chiriașul nu plătește?
Impozitul se datorează pe venitul încasat efectiv. Dacă nu ai încasat, nu ai venit — dar trebuie să poți demonstra acest lucru prin contract și documente.
Pot deduce creditul ipotecar?
Nu. Dobânzile și ratele nu se deduc din venitul din chirii. Cota forfetară de 20% este singura reducere aplicabilă.
Am și salariu. Mai plătesc CASS pe chirii?
Da, CASS pe veniturile din chirii se calculează separat, dacă depășești pragul de 6 salarii minime din acest tip de venit.
Vrei să închiriezi un apartament în Sfântu Gheorghe și să știi exact ce taxe ai? Echipa Saint House te ajută cu evaluarea chiriei de piață, contractul și pașii de înregistrare la ANAF.
📞 0726 524 317 · 0770 971 875 · ✉️ office@sainthouse.ro
📍 Str. Crângului nr. 15, bl. 20, sc. A, ap. 1, Sfântu Gheorghe
Vezi proprietățile disponibile sau scrie-ne.
