Impozitul pe vânzarea unui imobil este 3% dacă l-ai deținut până la 3 ani inclusiv și 1% dacă l-ai deținut mai mult de 3 ani. Se calculează la valoarea trecută în contract, dar nu sub valoarea minimă din grila notarială, și este reținut de notar chiar la semnare. Pentru un apartament de 350.000 lei diferența dintre cele două cote este de 7.000 lei — de aceea merită să știi exact în ce situație te afli.
1. Cum se stabilește cota: de la ce dată se numără cei 3 ani
Perioada de deținere se calculează de la data dobândirii dreptului de proprietate — adică data actului prin care ai devenit proprietar (contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, contract de donație), nu de la data intabulării și nici de la data mutării.
- Dacă ai cumpărat apartamentul în martie 2023 și vinzi în martie 2026, ai împlinit 3 ani: cota este 1%;
- Dacă ai cumpărat în octombrie 2023 și vinzi în octombrie 2026, ești la limita celor 3 ani — notarul verifică exact zilele, pentru că diferența dintre 3 ani „inclusiv” și „peste” schimbă impozitul;
- Dacă ai moștenit, data de referință este cea a deschiderii succesiunii (data decesului), nu data certificatului de moștenitor.
Când imobilul a fost dobândit în mai multe etape (de exemplu, o cotă prin cumpărare și o cotă prin moștenire), impozitul se calculează separat pentru fiecare cotă, după durata ei de deținere. Notarul face acest calcul la semnare — nu este o situație complicată, dar trebuie cunoscută din timp.
2. La ce valoare se calculează impozitul
Baza de calcul este valoarea declarată de părți în contract. Există însă o limită legală: valoarea declarată nu poate fi mai mică decât cea din grila notarială — studiul de piață al Camerei Notarilor Publici Brașov, valabil pentru județul Covasna. Dacă prețul real este sub valoarea din grilă, impozitul se calculează la valoarea din grilă.
Practic: nu poți „scăpa” de impozit declarând un preț mai mic. Notarul verifică încadrarea în grilă înainte de a întocmi actul.
Din valoarea impozabilă nu se scad lucrările de renovare făcute în anii de proprietate, comisionul agenției și nici dobânzile plătite la credit. Impozitul se aplică pe valoarea brută din act.
3. Trei exemple calculate
- Apartament cumpărat acum 1 an și jumătate — 250.000 lei · 3% · 7.500 lei
- Apartament deținut de 5 ani — 250.000 lei · 1% · 2.500 lei
- Casă deținută de 8 ani — 450.000 lei · 1% · 4.500 lei
- Teren deținut de 2 ani — 80.000 lei · 3% · 2.400 lei
- Teren deținut de 4 ani — 80.000 lei · 1% · 800 lei
Observă că impozitul se aplică pe valoarea totală, nu pe câștig. Dacă ai cumpărat cu 200.000 lei și vinzi cu 250.000 lei, impozitul de 3% se calculează la 250.000 lei, nu la diferența de 50.000 lei. Pragul de 450.000 lei care exista înainte de 2023 a fost eliminat, deci orice tranzacție este impozitată.
4. Cazul moștenirilor: când impozitul este zero
Aici apar cele mai frecvente confuzii. Regulile sunt:
- Dacă succesiunea a fost dezbătură în termen de 2 ani de la data decesului, nu se datorează impozit la transferul prin moștenire;
- Dacă succesiunea a fost finalizată după 2 ani, moștenitorii datorează 1% din valoarea imobilelor moștenite;
- Impozitul nu se plătește la momentul dezbaterii succesiunii, ci la momentul vânzării de către moștenitor — acolo se aplică regula celor 3 ani pentru cota de 1% sau 3%.
În practică: o persoană care moștenește un apartament și îl vinde după 4 ani plătește 1% din valoare. Una care îl vinde la 6 luni după deces, cu succesiune dezbătură rapid, plătește 3% — pentru că a deținut imobilul mai puțin de 3 ani.
5. Scutirile legale (cele care se aplică real)
Codul fiscal prevede mai multe situații în care impozitul nu se datorează. Cele mai întâlnite în practică:
- Donațiile între rude și afini până la gradul al III-lea — părinți-copii, bunici-nepoți, frați, soți;
- Dobândirea prin reconstituirea dreptului de proprietate, în baza legilor speciale (de exemplu, legile fondului funciar);
- Unele schimburi de imobile și acte de partaj, în condițiile prevăzute de lege;
- Moștenirea legală dezbătură în 2 ani, așa cum am arătat mai sus.
Lista completă este în art. 111 alin. (2) din Codul fiscal. Dacă te încadrezi într-o situație atipică (partaj, schimb, dare în plată), cere o opinie notarială înainte de a semna — costă mai puțin decât un impozit calculat greșit.
6. Cine încasează și când se plătește
Impozitul este calculat, încasat și virat de notarul public la încheierea actului. Nu depui declarație separată la ANAF pentru vânzarea unui imobil din patrimoniul personal — notarul se ocupă de tot. Vei primi documentul care atestă plata, împreună cu contractul autentificat.
7. Greșeli frecvente legate de impozit
- „Dacă vând sub 450.000 lei nu plătesc nimic” — fals din 2023. Pragul a fost eliminat;
- „Am renovat, deci se scade din impozit” — fals. Lucrările nu se scad din valoarea impozabilă;
- „Plătesc impozit doar pe câștig” — fals. Impozitul se aplică la valoarea din act;
- „Am deținut 3 ani de când m-am mutat” — fals. Se numără de la data dobândirii, nu de la mutare;
- „Vând mai ieftin la notar și restul la negru” — riscant și ilegal; diferența poate fi considerată venit nedeclarat, iar notarul oricum calculează la grila notarială.
Întrebări frecvente despre impozitul pe vânzare
Cât plătesc dacă vând apartamentul la 3 ani și o zi?
1% din valoarea din contract. Dacă vinzi chiar la împlinirea celor 3 ani, notarul verifică data exactă a actului de dobândire; în unele situații, amânarea semnării cu câteva zile poate reduce impozitul de la 3% la 1%.
Impozitul se plătește și dacă vând în pierdere?
Da. Impozitul nu ține cont de profit sau pierdere, ci de valoarea din act, cu minimul din grila notarială.
Am cumpărat cu credit. Impozitul se calculează altfel?
Nu. Creditul nu schimbă baza de calcul. Se adaugă însă costuri notariale separate pentru radierea ipotecii și, dacă e cazul, pentru intabularea dreptului de ipotecă al băncii.
Ce se întâmplă dacă vând către o rudă?
Vânzarea către o rudă este o tranzacție normală și impozitată normal. Donația către o rudă până la gradul al III-lea este scutită — dar donația are alte implicații fiscale și succesorale, așa că cere sfatul unui notar înainte.
Impozitul pe vânzare are legătură cu impozitul pe chirie?
Nu. Sunt impozite diferite. Veniturile din chirii se declară anual și se impozitează cu 10% pe venitul net — detalii în articolul despre impozitarea chiriilor.
Nu ești sigur ce impozit vei plăti? Trimite-ne data actului de dobândire și valoarea estimată de vânzare, iar echipa Saint House îți calculează impozitul și costurile complete pentru tranzacția ta.
📞 0726 524 317 · 0770 971 875 · ✉️ office@sainthouse.ro
📍 Str. Crângului nr. 15, bl. 20, sc. A, ap. 1, Sfântu Gheorghe
Vezi proprietățile din Sfântu Gheorghe sau contactează-ne.
