Vânzarea unui apartament în Sfântu Gheorghe durează, în realitate, între 2 și 4 luni — de la decizia de a vinde până la semnarea la notar. Diferența dintre o vânzare de 60 de zile și una de 8 luni nu o face norocul, ci felul în care pregătești proprietatea, prețul de pornire și actele. Acest ghid arată exact ce ai de făcut, în ce ordine și cât costă.
1. Cât valorează apartamentul tău în piața din octombrie 2026
Înainte de orice, trebuie să știi cifrele reale cu care lucrează cumpărătorii din Sfântu Gheorghe. La 18 octombrie 2026, medianele anunțurilor active arătau astfel:
- Garsonieră — 47.250 € · 1.858 €/mp
- 2 camere — 67.900 € · 1.364 €/mp
- 3 camere — 91.400 € · 1.348 €/mp
- Apartamente noi (după anul 2000) — 1.892 €/mp
- Apartamente vechi (până în anul 2000) — 1.317 €/mp
Sursa acestor cifre este VDI.ro (indici imobiliari calculați din anunțurile active la 18 octombrie 2026). Sunt prețuri cerute, nu prețuri de tranzacție — exact motivul pentru care un apartament listat corect se vinde, iar unul listat cu 10% peste piață stă luni întregi.
În Sfântu Gheorghe, diferența dintre apartamentele noi și cele vechi este de aproximativ 44% pe metru pătrat. Asta înseamnă că anul construcției, starea instalațiilor și lucrările făcute în ultimii ani contează mult mai mult decât etajul sau vederea.
2. Ce trebuie să pregătești înainte să pui anunțul
Jumătate din vânzările care se blochează în Sfântu Gheorghe se blochează din acte, nu din preț. Verifică încă din prima zi:
- Actul de proprietate — contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, certificat de moștenitor sau hotărâre judecătorească;
- Documentația cadastrală și intabularea — apartamentul trebuie să fie înscris în cartea funciară. Fără intabulare, notarul nu poate autentifica vânzarea;
- Extrasul de carte funciară pentru autentificare — îl obține notarul, costă 40 lei și arată dacă există ipoteci, sarcini sau interdicții;
- Certificatul fiscal — eliberat de Primăria Sfântu Gheorghe, dovedește că nu ai datorii la impozitul local;
- Certificatul energetic — obligatoriu la vânzare, valabil 10 ani, costă aproximativ 300–600 lei;
- Actul de identitate al tuturor proprietarilor și, dacă este cazul, acordul soțului sau procura notarială pentru cei plecați din țară.
Detalii complete, pe tipuri de imobil, găsești în articolul Actele necesare pentru vânzarea unui apartament, case sau teren.
3. Cât te costă, concret, vânzarea
Vânzătorul nu plătește onorariul notarial — acesta este, în practică, sarcina cumpărătorului. Ce plătește vânzătorul:
- Impozitul pe transferul proprietății: 3% dacă ai deținut imobilul până la 3 ani, 1% dacă l-ai deținut peste 3 ani. La un apartament de 350.000 lei, asta înseamnă 10.500 lei, respectiv 3.500 lei;
- Extrasul de carte funciară pentru autentificare: 40 lei;
- Comisionul agenției imobiliare — conform contractului de intermediere, stabilit de la început, în scris;
- Eventuale lucrări mici, curățenie, mutat mobilă — investiția care aduce cele mai multe oferte este, de departe, o casă curată și luminoasă la fotografii.
Calculul complet, cu onorariul notarial, TVA și tariful ANCPI, este în articolul Cât costă actele de vânzare-cumpărare în 2026. Iar despre impozit, cu exemple și scutiri, scrie pe larg în Impozitul pe vânzarea imobilului: 3% sau 1%?
4. Pașii vânzării, în ordine
- Evaluarea realistă a prețului. Analizezi 10–15 anunțuri comparabile din același cartier și ajustezi după etaj, an, stare și dotări. Nu porni de la „cât vreau eu”, ci de la „cât cere piața pentru ceva similar”.
- Pregătirea actelor. Completezi ce lipsește (cadastru, succesiune, certificat energetic) înainte să apari în anunțuri.
- Pregătirea apartamentului. Reparații minore, zugrăveală unde e nevoie, becuri funcționale, curățenie completă. Fotografiile se fac ziua, cu lumină naturală.
- Listarea și promovarea. Anunț cu 15–20 de fotografii, plan, suprafață corectă, preț și cartier. Nu ascunde problemele — ele ies la vizionare și consumă timp.
- Vizionările. Programează-le grupat, însoțește cumpărătorii, răspunde la aceleași întrebări: întreținere, vecini, parcare, izolație, anul instalațiilor.
- Antecontractul (promisiunea de vânzare). Se semnează de regulă la notar, cu un avans de 5–10%. Onorariul pentru antecontract este de aproximativ 1% din avans, minimum 150 lei plus TVA.
- Contractul final la notar. Se semnează după ce cumpărătorul obține creditul (dacă e cazul), se achită impozitul și se intabulează noul proprietar.
5. Cât durează fiecare etapă
- Pregătirea actelor (dacă lipsesc cadastru sau succesiune) — 2 săptămâni – 3 luni
- Pregătirea apartamentului și fotografiile — 3–10 zile
- Găsirea cumpărătorului (piață normală) — 4–12 săptămâni
- Antecontract și obținerea creditului de către cumpărător — 3–6 săptămâni
- Semnarea la notar și intabularea — 1–5 zile lucrătoare
6. Cinci greșeli care îți lungesc vânzarea cu luni
- Prețul „de test”. Pornești cu 15% peste piață „ca să vezi dacă merge”. În 3 săptămâni anunțul e deja vechi, iar cumpărătorii îl ignoră chiar și după ce scazi prețul;
- Fotografii slabe. Cele mai frecvente trei probleme: poze pe timp de noapte, camere în dezordine și lipsa planului. Un anunț cu fotografii bune primește semnificativ mai multe telefoane;
- Acte incomplete. „Facem noi cadastrul când apare cumpărătorul” înseamnă, de regulă, două luni pierdute;
- Informații ascunse. Infiltrații, datorii la întreținere, vecini problematici — ies la prima vizionare și transformă o vânzare în pierdere de timp;
- Negociere fără limite. Un cumpărător serios face o ofertă argumentată. Dacă accepți orice ofertă din prima zi, semnalul pe care îl trimiți este că prețul nu era real.
Întrebări frecvente despre vânzarea unui apartament în Sfântu Gheorghe
Pot vinde apartamentul dacă are ipotecă pe el?
Da. Ipoteca se radiază la notar în aceeași zi cu vânzarea, din prețul încasat, printr-un cont escrow sau cu acordul băncii. Este o procedură obișnuită, care necesită însă coordonare cu banca cu 2–3 săptămâni înainte.
Trebuie să fiu proprietar de 3 ani ca să nu plătesc impozit?
Nu. Impozitul se plătește întotdeauna, doar cota diferă: 3% dacă ai deținut imobilul până la 3 ani, 1% dacă ai deținut peste 3 ani. Există și scutiri (moșteniri dezbătute în 2 ani, donații între rude apropiate), explicate în articolul despre impozit.
Cine plătește actele la notar?
Onorariul notarial și intabularea le plătește, în practică, cumpărătorul; impozitul pe transfer și extrasul de carte funciară revin vânzătorului. Legea permite orice înțelegere între părți, dar aceasta este împărțirea obișnuită.
Pot vinde apartamentul dacă unul dintre proprietari este plecat în străinătate?
Da, cu procură notarială autentificată în țara respectivă și apostilată (sau legalizată, în funcție de statul semnatar). Procura se pregătește de preferință înainte de a începe vizionările.
Cât contează cartierul pentru preț?
Mult. Diferențele dintre zonele Sfântului Gheorghe sunt reale, iar în articolul Cartierele din Sfântu Gheorghe găsești o analiză pe fiecare zonă. În general, apartamentele din zonele centrale și semicentrale au cea mai bună lichiditate.
Vrei să vinzi un apartament în Sfântu Gheorghe fără să pierzi luni întregi? Trimite-ne adresa, suprafața și o fotografie, iar echipa Saint House îți spune în 48 de ore un interval de preț realist și ce ai de făcut înainte de listare.
📞 0726 524 317 · 0770 971 875 · ✉️ office@sainthouse.ro
📍 Str. Crângului nr. 15, bl. 20, sc. A, ap. 1, Sfântu Gheorghe, jud. Covasna
Vezi și proprietățile disponibile în Sfântu Gheorghe și datele de contact complete.
