Pentru a putea vinde un imobil, ai nevoie de trei lucruri care se cer în mod obligatoriu: actul de proprietate, imobilul intabulat în cartea funciară și certificatul fiscal de la primărie. La acestea se adaugă certificatul energetic și, în funcție de situație, actele de succesiune, acordul soțului sau procurile. Majoritatea vânzărilor care se blochează se blochează pentru că unul dintre aceste documente lipsește.
1. Actele obligatorii, indiferent de tipul imobilului
- Actul de proprietate — contract de vânzare-cumpărare, contract de donație, certificat de moștenitor, hotărâre judecătorească definitivă sau act administrativ de reconstituire;
- Documentația cadastrală — întocmită de un persoană autorizată ANCPI; dovedește că imobilul este identificat și măsurat corect;
- Intabularea în cartea funciară — fără ea, notarul nu poate autentifica vânzarea;
- Extrasul de carte funciară pentru autentificare — îl obține notarul, costă 40 lei și arată proprietarul, sarcinile și ipotecile;
- Certificatul fiscal — eliberat de primăria pe raza căreia se află imobilul; dovedește că nu ai datorii la impozitul local;
- Certificatul energetic — obligatoriu la vânzare, valabil 10 ani;
- Actele de identitate ale tuturor proprietarilor.
2. Acte suplimentare pentru apartament
- Extras de carte funciară cu mențiunea „apartament” și cota de teren — întotdeauna, prin notar
- Acordul scris al asociației de proprietari privind datoriile la întreținere — recomandat; notarul poate cere dovada achitării
- Contractul de închiriere în vigoare (dacă există) — dacă apartamentul este închiriat
- Acordul soțului, dacă imobilul este bun comun — la vânzare, sub sancțiunea nulității relative
- Procura notarială apostilată — dacă un proprietar este plecat din țară
- Actele de credit și adeverința de sold — dacă există ipotecă în favoarea băncii
3. Acte suplimentare pentru casă
- Actul de proprietate asupra terenului — separat de cel al construcției; foarte important, pentru că multe case vechi au casa în acte, dar terenul nu;
- Autorizația de construire și procesul-verbal de recepție — dacă s-au făcut extinderi sau construcții noi;
- Documentația cadastrală actualizată — dacă suprafața construită s-a modificat față de actul inițial;
- Certificatul de performanță energetică — pentru clădirea în ansamblu;
- Dovada dezmembrământului sau a alipirii — dacă terenul a fost divizat sau comasat.
Casele moștenite sunt cazul cel mai frecvent de acte incomplete: succesiunea nu a fost dezbătură, construcția nu este intabulată, iar terenul apare pe un alt act. Rezolvarea poate dura 2–6 luni, așa că începe demersurile înainte de a pune anunțul.
4. Acte suplimentare pentru teren
- Extrasul de carte funciară cu datele topocadastrale actualizate;
- Certificatul fiscal pentru impozitul pe teren;
- Certificatul de urbanism — util cumpărătorului, arată regimul de construire și restricțiile din zonă;
- Documentația de dezmembrare, dacă terenul a fost împărțit;
- Dovada accesului la drum public — servitute de trecere sau acte de vecinătate, dacă nu are ieșire directă;
- Actele de stare civilă pentru succesiuni nefinalizate.
5. Ce lipsește cel mai des și cât durează rezolvarea
- Succesiune nefinalizată — 1–4 luni
- Lipsa intabulării (cadastru + carte funciară) — 2 săptămâni – 2 luni
- Suprafață din act diferită de realitate — 1–3 luni
- Datorii la întreținere sau impozit local — 1–14 zile
- Certificat energetic lipsă — 3–7 zile
- Procură pentru proprietarul din străinătate — 1–4 săptămâni
6. Ordinea în care le pregătești
- Verifică extrasul de carte funciară pentru informare — 25 lei la ghișeu sau 20 lei online. Vezi cine apare proprietar și ce sarcini există;
- Rezolvă succesiunea, dacă e cazul;
- Comandă cadastrul și intabularea, dacă imobilul nu este în carte funciară;
- Ia certificatul fiscal de la primărie;
- Comandă certificatul energetic;
- Pregătește actele de identitate și, dacă e nevoie, procurile;
- Abia apoi programează notarul și pune anunțul.
7. Cine plătește ce
Costurile se împart, în practică, astfel: vânzătorul plătește extrasul de carte funciară pentru autentificare și impozitul pe transfer; cumpărătorul plătește onorariul notarial și intabularea. Lucrarea de cadastru, dacă lipsește, o plătește de regulă vânzătorul, pentru că el are interesul să poată vinde. Detalii și exemple calculate în Cât costă actele de vânzare-cumpărare în 2026.
Întrebări frecvente despre actele de vânzare
Pot vinde fără cadastru?
Nu. Notarul poate autentifica vânzarea doar dacă imobilul este înscris în cartea funciară. Dacă lipsește cadastrul, trebuie întocmit înainte — procesul durează de la câteva săptămâni la câteva luni, în funcție de complexitate.
Ce este extrasul de carte funciară și de ce îl cere notarul?
Este documentul oficial care arată cine este proprietarul, ce cote deține și ce sarcini există (ipotecă, sechestru, interdicție de înstrăinare). Notarul îl obține direct de la OCPI, în regim de autentificare, și costă 40 lei.
Am nevoie de certificatul energetic dacă vând un apartament vechi?
Da, este obligatoriu la vânzare și la închiriere, indiferent de vechimea imobilului. Costă aproximativ 300–600 lei pentru un apartament și este valabil 10 ani.
Ce se întâmplă dacă unul dintre proprietari nu poate semna?
Are nevoie de procură notarială specială pentru vânzare, autentificată în țara în care se află și apostilată sau legalizată. Procura trebuie să menționeze imobilul, prețul și persoana împuternicită.
Se poate vinde un imobil cu datorii la întreținere?
Da, dar datoriile se rezolvă la momentul vânzării și, în general, cumpărătorul cere dovada achitării. Nu este o piedică legală, ci o problemă de negociere.
Nu ești sigur ce acte îți lipsesc? Trimite-ne o fotografie a actului de proprietate și adresa imobilului, iar echipa Saint House îți spune în 24 de ore ce trebuie completat înainte de a pune imobilul la vânzare.
📞 0726 524 317 · 0770 971 875 · ✉️ office@sainthouse.ro
📍 Str. Crângului nr. 15, bl. 20, sc. A, ap. 1, Sfântu Gheorghe
Vezi proprietățile din Sfântu Gheorghe sau contactează-ne.
