La chiria mediană de 400 €/lună pentru un apartament cu 2 camere în Sfântu Gheorghe și la un preț de cumpărare de 67.900 €, cumpărarea devine mai avantajoasă decât chiria dacă rămâi în locuință mai mult de 4–5 ani. Sub acest prag, costurile de tranzacție mănâncă economia. Iată calculul complet, cu cifrele pieței din octombrie 2026.
1. Ipotezele calculului
- Apartament cu 2 camere, 67.900 € (mediana anunțurilor active la 18 octombrie 2026, sursa VDI.ro);
- Chirie: 400 €/lună, cu o creștere medie de 3% pe an;
- Credit: avans 15% (10.185 €), sumă împrumutată 57.715 €, 30 de ani, dobândă ipotetică 6,5% pe an, rată ~365 €/lună;
- Costuri de tranzacție la cumpărare: ~1.500 € (notar, ANCPI, evaluare);
- Costuri de proprietar: reparații, renovări, impozit local — aproximativ 800 €/an;
- Creșterea valorii imobilului: 2% pe an (ipoteză prudentă, nu promisiune);
- Costul de oportunitate al avansului: 5% pe an, dacă ar fi fost investit în altceva.
2. Scenariul „chirie”, pe 10 ani
- 1 — 400 € · 4.800 € · 4.800 €
- 3 — 424 € · 5.092 € · 14.837 €
- 5 — 450 € · 5.404 € · 25.483 €
- 10 — 522 € · 6.260 € · ~55.000 €
După 10 ani de chirie ai plătit aproximativ 55.000 € și nu deții nimic. În schimb, ai avut libertatea de a te muta, iar cei 10.185 € de avans au rămas investiți.
3. Scenariul „cumpărare”, pe 10 ani
- Avans plătit — 10.185 €
- Rate plătite (365 € × 120 luni) — 43.800 €
- Costuri de tranzacție — ~1.500 €
- Costuri de proprietar (reparații, impozit) — ~8.000 €
- Total bani ieșiți — ~63.500 €
- Valoarea imobilului după 10 ani (+2%/an) — ~82.700 €
- Credit rămas de plătit — ~48.900 €
- Capital propriu (valoare − credit) — ~33.800 €
- Cost net real al locuirii — ~29.700 €
La care se adaugă costul de oportunitate al avansului (aproximativ 6.500 € în 10 ani, dacă ar fi fost investit la 5% pe an). Chiar și așa, costul net al cumpărării rămâne sub cel al chiriei.
4. Punctul de echilibru: câți ani trebuie să stai
- Sub 2 ani — Chiria — costurile de tranzacție (6–8% din preț) nu se recuperează
- 2–4 ani — Depinde de evoluția prețului; aproximativ egal
- 4–5 ani — Punctul de echilibru
- Peste 5 ani — Cumpărarea, cu avantaj care crește în timp
5. Când chiria este alegerea corectă
- Stai mai puțin de 3 ani în Sfântu Gheorghe — de exemplu, ai venit pentru un contract de muncă pe termen scurt;
- Nu ai avansul și rezerva de siguranță — un credit fără 3–6 luni de rate puse deoparte este riscant;
- Venitul este variabil — freelanceri, sezonieri, venituri din comisioane;
- Nu ești sigur de zonă — chiria îți permite să testezi cartierul înainte de a cumpăra;
- Ai o oportunitate mai bună pentru bani — dacă randamentul alternativ depășește clar creșterea imobiliară.
6. Când cumpărarea este alegerea corectă
- Ai stabilitate — job stabil în Sfântu Gheorghe sau în zona Brașovului, familie, copii la școală;
- Ai avansul și costurile de tranzacție fără să golești economiile;
- Rata încape în 40% din venitul net, cu marjă pentru o creștere de 1–2% a dobânzii;
- Găsești un imobil corect — acte complete, preț la nivelul pieței, stare tehnică bună;
- Vrei să elimini incertitudinea chiriei — creșteri anuale, mutări impuse de proprietar.
7. Ce nu intră în calcul, dar contează
Un calcul financiar nu surprinde tot. Proprietarul are libertatea de a renova, de a avea animal de companie, de a nu primi vizite neanunțate de la proprietar. Chiriașul are libertatea de a se muta în 2 luni dacă își schimbă jobul. Ambele au valoare — decide care contează pentru tine în următorii 5 ani.
Întrebări frecvente despre chirie vs. cumpărare
Cât este chiria medie în Sfântu Gheorghe?
400 €/lună pentru un apartament cu 2 camere, conform medianei anunțurilor active la 18 octombrie 2026 (VDI.ro). Pentru 3 camere, chiria urcă spre 500–550 €.
Este mai ieftin să stau în chirie decât să plătesc rată?
În octombrie 2026, rata estimată pentru un apartament de 67.900 € cu avans 15% este de aproximativ 365 €/lună, sub chiria mediană de 400 €/lună. Diferența reală o fac însă avansul, costurile de tranzacție și durata șederii.
Cât avans îmi trebuie ca să cumpăr?
Minim 15% din preț, adică 10.185 € pentru un apartament de 67.900 €, plus 6.000–8.000 lei pentru costuri de tranzacție. Detalii în ghidul primei locuințe.
Ce se întâmplă dacă prețurile scad după ce cumpăr?
Dacă rămâi în locuință, scăderea nu te afectează direct — ai un acoperiș, nu un instrument de speculație. Devine o problemă doar dacă ești nevoit să vinzi în primii 2–3 ani.
Merită să cumpăr și să dau în chirie?
Posibil, dar randamentul brut în Sfântu Gheorghe este de aproximativ 7% pe an, din care se scad impozitele, perioadele goale și reparațiile. Calculele sunt în articolul despre investiții imobiliare în Covasna.
Vrei să decizi pe cifre, nu pe impresii? Spune-ne bugetul, venitul și orizontul de timp, iar echipa Saint House îți pregătește comparația pentru situația ta concretă.
📞 0726 524 317 · 0770 971 875 · ✉️ office@sainthouse.ro
📍 Str. Crângului nr. 15, bl. 20, sc. A, ap. 1, Sfântu Gheorghe
Vezi apartamentele de vânzare sau contactează-ne.
