Cele mai costisitoare greșeli în tranzacțiile imobiliare nu țin de preț, ci de ordinea pașilor: semnezi antecontractul înainte să verifici cartea funciară, accepți un preț fără comparabile, sau crezi că „se rezolvă actele pe parcurs”. Fiecare dintre ele costă, în medie, între 2.000 și 20.000 de lei. Iată cele zece care apar cel mai des în județul Covasna și cum se evită.
1. Prețul „de test”, cu 10–15% peste piață
Proprietarul vrea să „vadă dacă merge”. În 3–4 săptămâni, anunțul devine vechi, iar cumpărătorii îl ignoră chiar și după scădere. Cost real: 2–6 luni de întârziere și, de regulă, o reducere finală mai mare decât dacă porneai corect.
Ce faci: analizezi 10–15 anunțuri comparabile din aceeași zonă și pornești cu 2–4% peste prețul pe care îl accepți, nu cu 15%.
2. Semnezi antecontractul fără să verifici cartea funciară
Antecontractul obligă ambele părți. Dacă imobilul are ipotecă, sechestru, succesiune nefinalizată sau o suprafață diferită de acte, te trezești blocat. Cost real: avansul plătit (5–10% din preț) și luni de amânare.
Ce faci: ceri un extras de carte funciară pentru informare (20–25 lei) înainte de orice semnătură și îl citești integral.
3. Nu verifici dacă imobilul este intabulat
Fără intabulare, notarul nu poate autentifica vânzarea. „Facem cadastrul când apare cumpărătorul” înseamnă, în practică, 1–3 luni de întârziere. Cost real: 500–4.000 lei pentru cadastru și riscul pierderii cumpărătorului.
Ce faci: verifici situația în cartea funciară din prima zi și începi cadastrul înainte de listare.
4. Fotografii slabe și anunț incomplet
Fotografiile de noapte, camerele în dezordine și lipsa planului reduc semnificativ numărul de telefoane. Cost real: săptămâni în plus de listare și o poziție mai slabă în negociere.
Ce faci: 15–20 de fotografii pe timp de zi, cu lumină naturală, plus planul și suprafața corectă din acte.
5. Nu calculezi costurile de tranzacție
La un apartament de 68.000 €, costurile notariale și de intabulare pentru cumpărător sunt de aproximativ 5.000–6.000 lei, iar pentru vânzător impozitul poate fi de 2.000–10.000 lei. Cost real: bugetul se sparge exact la notar.
Ce faci: folosește calculatoarele și tabelele din articolul despre costurile actelor și pune deoparte suma din start.
6. Accepți prima ofertă sau refuzi orice negociere
Ambele extreme costă. Dacă accepți prima ofertă, semnalul este că prețul nu era real. Dacă refuzi orice ofertă argumentată, pierzi cumpărătorul. Cost real: 3.000–7.000 € diferență la un apartament de 68.000 €.
Ce faci: stabilești din start intervalul minim acceptabil și negociezi pe argumente (stare, etaj, lucrări necesare), nu pe principii.
7. Nu pui termene clare în antecontract
„Săptămâna viitoare semnăm” nu este un termen. Antecontractul trebuie să aibă dată limită pentru semnarea contractului final, condiții pentru obținerea creditului și consecințe dacă o parte se retrage. Cost real: luni de blocaj și avans pierdut.
Ce faci: lucrezi cu un notar și incluzi termene de 45–90 de zile, cu clauze clare de retragere.
8. Ignori costurile de întreținere și impozitele
Un apartament vechi poate avea întreținere cu 200–400 lei/lună mai mare decât unul nou. La o casă, se adaugă întreținerea curții, a acoperișului și a instalațiilor. Cost real: 24.000–48.000 lei pe 10 ani.
Ce faci: ceri ultimele 3–6 luni de fluturași și calculezi costul total de locuire, nu doar prețul de achiziție.
9. Alegi agentul după comision, nu după rezultate
Cel mai mic comision nu este cel mai ieftin dacă vânzarea durează cu 4 luni mai mult. Cost real: întreținere, impozite, rate plătite în plus și preț final mai mic.
Ce faci: ceri portofoliu, număr de tranzacții încheiate în zonă și contract de intermediere scris, cu termen și comision fix.
10. Semnezi fără să înțelegi ce semnezi
Contractul de intermediere, antecontractul și contractul de vânzare sunt documente cu consecințe juridice. Cost real: de la comisioane neclare la pierderea avansului.
Ce faci: citești fiecare clauză și pui întrebări până înțelegi. Notarul are obligația să îți explice actul, iar consultanța înainte de semnare costă mai puțin decât un litigiu.
Ce faci concret, în ordine, ca să eviți toate cele de mai sus
- Verifici cartea funciară (20–25 lei);
- Stabilești prețul pe comparabile reale;
- Pregătești actele și cadastrul;
- Faci fotografii bune și un anunț complet;
- Antecontract la notar, cu termene clare;
- Calculezi toate taxele înainte de semnare;
- Nu semnezi nimic neexplicat.
Întrebări frecvente
Care este cea mai costisitoare greșeală?
Semnezi antecontractul fără verificarea cărții funciare. Poți pierde avansul și luni întregi, iar recuperarea banilor presupune proces.
Merită să lucrez cu o agenție?
Dacă nu ai timp, experiență și cunoștințe despre piața locală, da. Contează însă contractul scris, comisionul fix și modul concret în care proprietatea va fi promovată.
Cât costă o verificare completă a actelor?
Extrasul de carte funciară costă 20–25 lei, iar o consultanță notarială 100–250 lei. Este cea mai bună investiție înainte de o tranzacție de zeci de mii de euro.
Pot recupera avansul dacă mă retrag?
Depinde exclusiv de clauzele din antecontract. Dacă nu există clauză de retragere, avansul se pierde. De aceea, termenele și condițiile se negociază înainte de semnare.
Vrei să eviți aceste greșeli în tranzacția ta? Echipa Saint House verifică actele, calculează taxele și îți explică fiecare pas înainte să semnezi ceva.
📞 0726 524 317 · 0770 971 875 · ✉️ office@sainthouse.ro
📍 Str. Crângului nr. 15, bl. 20, sc. A, ap. 1, Sfântu Gheorghe
Vezi proprietățile disponibile sau contactează-ne.
