Cumpărarea unui teren intravilan în Covasna: verificări esențiale

Un teren intravilan în județul Covasna costă, la mediană, 43 €/mp în Sfântu Gheorghe, 28 €/mp în orașul Covasna și 22 €/mp în Târgu Secuiesc — dar prețul mediu nu spune dacă terenul este bun. Un teren fără acces la drum, fără utilități sau cu regim urbanistic restrictiv nu valorează nici jumătate din medie. Iată ce trebuie verificat înainte de a semna.

1. Intravilan sau extravilan: de ce contează

• Intravilanul este zona din interiorul localității, destinată construcțiilor. Aici poți construi, de regulă, cu autorizație de construire, în condițiile din PUG;
• Extravilanul este în afara localității și are regim restrictiv: construcțiile sunt permise doar în anumite condiții (exploatații agricole, locuințe pentru fermieri etc.), în baza avizelor;
• Trecerea din extravilan în intravilan se face prin hotărâre a consiliului local, la propunerea primăriei, și poate dura 1–3 ani. Nu cumpăra un teren extravilan cu promisiunea „se rezolvă intravilanul”; riști să plătești un teren agricol la preț de teren de construit.

2. Ce verifici în Planul Urbanistic General (PUG)

PUG-ul stabilește ce se poate construi pe teren. Cere la primărie un certificat de urbanism pentru informare — costă puțin și îți spune exact regimul terenului:

• zona urbanistică — locuințe individuale, locuințe colective, zonă mixtă, spații verzi, zonă industrială;
• POT și CUT — procentul de ocupare a terenului și coeficientul de utilizare a suprafeței; îți arată cât de mare poți construi;
• regimul de înălțime — numărul maxim de niveluri;
• restricții — zone de protecție, risc de inundații, situri, servituți;
• utilități — dacă există rețele în zonă;
• drumuri și acces — dacă terenul are ieșire la drum public.

3. Accesul la drum public: problema care descalifică cele mai multe terenuri

Un teren fără ieșire la drum public este greu de construit și greu de vândut. Variantele sunt:

• acces direct — terenul are ieșire la un drum public;
• servitute de trecere — dreptul de a trece pe terenul vecinului, stabilit prin act notarial sau hotărâre judecătorească;
• drum de servitute — de regulă, 3–5 m lățime, suficient pentru o mașină;
• fără acces — terenul este înconjurat de proprietăți private. Evită-l, indiferent de preț.

Verifică accesul la fața locului și în documentația cadastrală. Un drum „de 3 metri” care apare pe hartă poate fi, în realitate, o alee înfundată sau terenul cuiva.

4. Utilitățile: ce trebuie să știi înainte de a construi

• Electricitate — existența rețelei, distanța până la branșament, costul extinderii
• Apă și canalizare — rețea publică în zonă, posibilitatea de racordare
• Gaz — existența conductei, costul branșamentului
• Drum — acces și starea drumului; cine îl întreține
• Internet și telefonie — acoperire în zonă

Costul real al utilităților poate schimba complet decizia: extinderea rețelei de electricitate pe 300 de metri poate costa câteva mii de euro, iar un branșament de gaz, alte mii. Cere oferte de la operatori înainte de a cumpăra.

5. Actele care trebuie să fie în ordine

• Extras de carte funciară — verifică proprietarul, cotele și sarcinile (ipotecă, sechestru);
• Documentația cadastrală — suprafață corectă, vecinătăți, acces;
• Certificat fiscal — fără datorii la impozitul pe teren;
• Actul de proprietate — contract, moștenire, reconstituire;
• Certificat de urbanism — pentru informare, nu pentru construire;
• Acte de dezmembrare — dacă terenul a fost împărțit.

6. Costurile unei achiziții de teren

• Impozit pe transfer (vânzător) — 3% dacă e deținut sub 3 ani; 1% dacă e deținut peste 3 ani
• Onorariu notarial — conform grilei, calculat la valoarea din act
• Intabulare ANCPI — 0,15% din valoare (persoane fizice)
• Extras carte funciară pentru autentificare — 40 lei
• Cadastru, dacă lipsește — 500–2.000 lei, în funcție de suprafață

Pentru un teren de 500 mp la 43 €/mp (21.500 € ≈ 114.700 lei), impozitul de 1% este 1.147 lei, iar intabularea 172 lei. Detalii în articolul despre costurile actelor.

7. Checklist final: 10 întrebări înainte de a cumpăra

1. Este intravilan sau extravilan?
2. Ce permite PUG-ul să construiești?
3. Are acces direct la drum public? Dacă nu, există servitute?
4. Există apă, canal, curent și gaz în zonă?
5. Care este costul branșamentelor?
6. Terenul este în pantă, mlăștinos sau inundabil?
7. Există vecini care revendică terenul?
8. Este intabulat și fără sarcini?
9. Suprafața din acte corespunde cu cea reală?
10. Care este prețul pe metru pătrat comparabil în zonă?

Întrebări frecvente despre terenurile din Covasna

Cât costă un metru pătrat de teren intravilan în Covasna?

La mediană, 43 €/mp în Sfântu Gheorghe, 28 €/mp în orașul Covasna și 22 €/mp în Târgu Secuiesc (anunțuri active la 18 octombrie 2026). Pentru zone bune, cu utilități și acces, prețul poate fi dublu.

Pot construi imediat după ce cumpăr terenul?

Nu. Ai nevoie de certificat de urbanism, avize, proiect și autorizație de construire. Procesul durează, de regulă, 3–6 luni.

Merită să cumpăr teren extravilan?

Doar dacă ai un scop clar: agricultură, exploatație, investiție pe termen lung. Pentru locuință, intravilanul este alegerea sigură.

Ce este certificatul de urbanism pentru informare?

Un document emis de primărie care îți spune regimul urbanistic al terenului, fără a autoriza construcția. Este esențial înainte de cumpărare.

Cine plătește cadastrul terenului?

De regulă, vânzătorul, dacă terenul nu este intabulat. Este o condiție pentru a putea vinde prin act notarial.

Vrei să cumperi un teren în județul Covasna? Trimite-ne adresa și suprafața, iar echipa Saint House verifică regimul urbanistic, accesul și utilitățile înainte să faci o ofertă.

📞 0726 524 317 · 0770 971 875 · ✉️ office@sainthouse.ro
📍 Str. Crângului nr. 15, bl. 20, sc. A, ap. 1, Sfântu Gheorghe
Vezi terenurile și proprietățile din județ sau scrie-ne.